УИД:50RS0017-01-2022-001068-78

Дело № 2-6/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года                                                                                           г. Кашира

             Каширский городской суд Московской области в составе:

             Председательствующего судьи Чутчева С.В.,

при секретаре судебного заседания     Тунцевой К.А.,

с участием представителей сторон: Петровой О.Е.- Кондратьева В.П. и Шодмонова А.Х. - Берлада Н.А. и Расторгуева М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Петровой <данные изъяты> к Шодмонову <данные изъяты> об оспаривании договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок и по встречному иску Шодмонова <данные изъяты> к Петровой <данные изъяты> об изменении договора купли-продажи земельного участка и разделе земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

             Петрова О.Е. обратилась в суд с иском к ответчику и просит:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и Шодмоновым <данные изъяты> с кадастровым номером №, площадью 1640 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>.

     Признать за Петровой <данные изъяты>, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №,    площадью 1640 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований Петрова О.Е. сослалась на то, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1640 кв.метров,категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположен по адресу: <адрес>, <адрес>. На нём расположен объект в виде двухкомнатной квартиры, назначение жилое, общей площадью 30,40 кв. метров, ранее принадлежал ФИО11, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ В ходе рассмотрения спора о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным. В настоящий момент, квартира принадлежит истице Петровой О.Е. на праве собственности в порядке наследства по завещанию, что подтверждается свидетельством о праве наследства по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ Адрес объекта с кадастровым номером № - <адрес>.

В свое время Шодмонов А.Х. предложил ФИО11 выкупить у нее указанный земельный участок. Вопрос о продаже всего земельного участка не стоял. Стороны на земельном участке определили точки его раздела, провели линию между противоположенными заборами и, с учетом этого раздела, определили стоимость, за которую она согласна продать ответчику часть земельного участка. Земельный участок, на котором стоит жилой дом и постройки, не входили в объем продаж; и ФИО11 не рассчитывала его продавать, так как этот дом являлся единственным для нее и её семьи местом жительства. При выделе из земельного участка его части, ФИО11 необходимо было написать решение о разделе земельного участка. Не имея каких-либо познаний в области земельного права и отсутствии надлежащей юридической консультации, ей не было известно о таких действиях.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, предполагая продать ответчику именно часть земельного участка, определеного    сторонами на местности, заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому она продала Шодмонову А.Х. земельный участок с кадастровым номером №,площадью 1640 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>.

                    Весной ДД.ММ.ГГГГ года ФИО11 стало известно,чтоона фактически продалавесьземельный участок, на котором расположен дом и другие пристройки, ей принадлежащими на праве собственности. При общении с Шодмоновым А.Х., последний отказался переоформить земельный участок и привести все по имеющимся договоренностям.

Поскольку истица является наследником к имуществу ФИО11, умершей ДД.ММ.ГГГГ, то все её права и обязанности переходят к ней.

           Петрова О.Е. считает, что договор купли-продажи земельного участка изначально являлся ничтожным и не мог быть заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с нарушением единства судьбы земельных участков и и прочно связанных с ними объектов - ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Отчуждения    объектов недвижимого имущества виде квартиры и построек не производилось. Сделка, совершенная с нарушением закона или иного правового акта, является недействительной - ст.168 ГК РФ

            Шодмонов А.Х    предъявила встречный иск к Петровой О.Е     и с учетом уточненных требований просит:

            Внести изменения в п. 1 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Шодмоновым <данные изъяты>, следующего содержания:

            ФИО2 продала Шодмонову <данные изъяты> часть, принадлежащего ей на праве собственности, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, в следующих координатах:

    Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 640 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес> <адрес>.

     Произвести раздел земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 640 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>; на два земельных участка установив описание земельных участков, образованных от раздела земельного участка с кадастровым номером №, следующим образом:

    Образовать земельный участок 1 010 кв.м., по адресу: <адрес>, с координатами:

              - Образовать земельный участок 630 кв.м., по адресу: <адрес>, с координатами:

Признать право собственности Шодмонова <данные изъяты> на вновь образованный земельный участок площадью 1 010 кв.м, по адресу: <адрес>, с координатами:

Признать право собственности ФИО2 на вновь образованный земельный участок площадью 630 кв.м., по адресу: <адрес>, с координатами:

                 Встречные требования мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 640 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>; расположен объект в виде двухкомнатной квартиры, назначение жилое, общей площадью 30,40 кв.м., принадлежащей Петровой О.Е. на праве собственности, в порядке наследства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, на основании свидетельства о праве наследства по закону от ДД.ММ.ГГГГ

     Шодмонов А.Х. предложил ФИО2 выкупить у нее этот земельный участок. Вопрос о продаже всего земельного участка не стоял. Стороны определили на земельном участке точки его раздела, провели линию между противоположенными заборами и с учетом этого раздела определили стоимость, за которую ФИО2 согласна продать Шодмонову А.Х. часть земельного участка. Земельный участок, на котором стоит жилой дом и постройки не входили в объем продаж, и ФИО2 не рассчитывала его продавать, так как этот дом является единственным для нее и её семьи местом жительства. Не имея каких-либо познаний в области земельного права, ФИО2 не знала о том, что при выделе из земельного участка его части, необходимо написать решение о разделе земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, предполагая продать Шодмонову А.Х. именно часть земельного участка, который сторонами был определен на местности,    заключен сторонами договор купли-продажи земельного участка, по которому она продала Шодмонову А.Х.      земельный участок. Весной ДД.ММ.ГГГГ г. ей стало известно, что в ДД.ММ.ГГГГ г. она фактически продала весь земельный участок, который расположен под домом и другими пристройками, принадлежащими ей на праве собственности.

     В силу ст. 451 Гражданского кодекса РФ, Шодмоновым А.Х.     в адрес ФИО2 направлено уведомление о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка. Ответа на его уведомление не последовало.

    Он считает, что сторонами договора купли-продажи земельного участка была определена на местности граница части земельного участка, по которому ФИО2 продала Шодмонову А.Х. земельный участок меньшей площадью, без построек, то изменения в спорный договор, в части площади и координат земельного участка, являются обоснованными.

    Каждая из сторон предъявленные к ней требования не признала.

    Выслушав объяснения представителей сторон, проверив настоящего гражданского дела и наследственного дела № к имуществу ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему выводу.

             В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

    В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

    Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    Свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ подтверждают, что ФИО2 на праве собственности принадлежит 2-комнатная квартира, общей площадью 30,40 кв.м., по адресу: <адрес>.

    Договором купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ и актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО2 продала Шодмонову <данные изъяты> за 450 000 руб. земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1640 кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>. В договоре указано, что ограничений в пользовании земельным участком не имеется. Продавец ФИО2 гарантирует, что земельный участок не обременен.

    Договор сторонами зарегистрирован в установленном законом порядке, что удостоверяется выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности Шодмонова А.Х. на приобретенный земельный участок с кадастровым номером №. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Выписка из ЕГРН не содержит сведений о нахождении на данном земельном участке каких-либо объектов недвижимости.

      В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка).

      Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

     В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Шодмонов А.Х. направил ФИО2 уведомление о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по которому она продала ему часть земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1010 кв. м. Уведомление обосновано нахождением на этом земельном участке дома и построек, принадлежащих ФИО2 Уведомление ею получено ДД.ММ.ГГГГ, что видно из соответствующей информации об отправлении.

      Для разрешения спора, по ходатайству представителя Шодмонова А.Х. - Берлада Н.А., судом назначена и проведена    землеустроительная экспертиза.

       ДД.ММ.ГГГГ эксперт ООО «ЭкспертЦентр» ФИО12 дала заключение, что земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, по периметру огорожен смешанными заборами (по тыльной границе часть ограждения отсутствует). На территории участка расположена часть жилого дома (квартира), кирпичный гараж, деревянное нежилое и три хозпостройки. Территория земельного участка, которой пользуется истица ФИО2, обработана, используется в соответствии с разрешенным использованием. Территория земельного участка, которой пользуется ответчик Шодмонов А.Х., находится в запущенном состоянии, заросшая травянистой растительностью.

      Эксперт делает акцент на то, что площадь земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, по координатам, сведения о которых имеются в ЕГРН, вычисляется со значением 1642 кв.м. Средняя квадратическая погрешность определения координат (местоположения) характерных точек земельных участков, отнесенных к землям населенных пунктов, составляет 0,10 м. Разница в определении площади участка с кадастровым номером №: 1642 кв.м. - 1640 кв.м. = 2 кв.м., которые входят в предельно допустимую погрешность определения площади земельного участка.

     Фактические границы земельного участка с кадастровым номером № по фасадной линии не соответствуют реестровым сведениям только в левой крайней точке - столб выдвинут вперед на земли государственной (неразграниченной) собственности на 0,60 м. По тыльной линии земельного участка ограждение расположено внутри участка, на расстоянии 0,65-1,28 м. вглубь участка от реестровых границ. Значение площади земельного участка с кадастровым номером №, которая подлежит разделу, составляет 1640 кв.м.

    ФИО2 пользуется фасадной частью земельного участка с кадастровым номером №, где расположены указанные объекты недвижимости. Шодминов <данные изъяты> пользуется тыльной частью земельного участка с кадастровым номером №. Разногласия сторон по делу было только в определении линии раздела земельного участка.

    По варианту истицы ФИО2, площадь в ее личном пользовании составляет 640 кв.м., в пользовании ответчика Шодминова А.Х. - 1000 кв.м. По варианту ответчика Шодминова А.Х., площадь в его личном пользовании составляет 1100 кв.м., в пользовании ФИО2 - 630 кв.м.

    Земельный участок с кадастровым номером № является делимым. При разделе образуются два земельных участка, которые имеют доступ (самостоятельные подъезды и подходы), площади которых соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <адрес> для разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, то есть больше предельного минимального размера земельного участка (400 кв.м.).

     Эксперт предлагает два варианта раздела земельного участка с кадастровым номером №.

      Каталог координат поворотных точек границы части земельного участка, определяемого истице ФИО2, площадью 640 кв.м:

                                                                    Каталог координат поворотных точек границы части земельного участка, определяемого ответчику Шодминову <данные изъяты>, площадью 1000 кв.м:

                                                                    Каталог координат поворотных точек границы части земельного участка, определяемого ответчику Шодминову <данные изъяты>, площадью 1010 кв.м:

                                                                Каталог координат поворотных точек границы части земельного участка, определяемого истице ФИО2, площадью 630 кв.м:

    Свидетельство о смерти удостоверяет, что ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ

      Наследственное дело №, открытое к имуществу ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, подтверждает, что её единственным наследником по завещанию является Петрова <данные изъяты>, обратившаяся к нотариусу ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства.

             В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса РФ, ст. 44 Гражданского процессуального кодекса РФ, Петрова О.Е. является правопреемником ФИО2, в рамках настоящего дела.

    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            В вопросе 47 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 3 квартал 2003 года по гражданским делам, утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 г. разъяснено:

             Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.

           Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

             Если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст. 260 ГК РФ он либо его часть может быть объектом купли-продажи.

            Суд отмечает, что наличие у ФИО2, права собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, не является безусловным основанием для признания недействительным соответствующего договора купли-продажи земельного участка.

             Сделка купли-продажи земельного участка, который является делимым, но не разделен до оспариваемой сделки, в принципе может быть заключен на часть земельного участка, не занятого объектами недвижимости.

             Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при продажи земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки может быть удовлетворен при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; стороны не готовы (не желают) реализовать право на его выкуп.

       Как предусмотрено ст. 11.4 Земельного кодекса РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

            Руководствуясь положениями статей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая заключение судебной экспертизы, суд отказывает в первоначальном иски о признании ничтожности договора купли-продажи земельного участка, заключенного ФИО13 и Шодимоновым А.Х., поскольку фактически она продавала часть земельного участка, без находящихся на нём объектов недвижимости. Сторонами сделки была выражена воля на приобретение части земельного участка в собственность Шодмонова А.Х., без    расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ и 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

       Отказ в первоначальном иске влечет за собой удовлетворение встречного иска.

     В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по решению суда в определенных случаях только по требованию одной из сторон.

    Шодмоновым А.Х. соблюдены условия изменения договора и направлено уведомление ФИО2 об изменении договора купли-продажи земельного участка (ст. 452 ч. 2 ГК РФ).

            Суд производит раздел земельного участка с кадастровым номером №, согласно встречным требованиям, исходя из заключения эксперта, руководствуется указанными Шодмоновым А.Х. во встречном иске границами. Петрова О.Е. не оспаривает этот вариант раздела.

             Предложенный Шодмоновым А.Х. вариант раздела земельного участка в наибольшей степени отвечает интересам обеих сторон, отражает сложившийся порядок пользования недвижимым имуществом, с учетом определенной сторонами границы при сделке купли-продажи земельного участка, обеспечивает доступ каждой из сторон к выделяемым земельным участкам, а Петровой О.Е. также и принадлежащим ей объектам недвижимости и использованию их по назначению. Сохраняется баланс интересов и прав каждой стороны при реализации прав по владению и пользованию выделяемыми земельными участками, не имеется препятствий по свободному осуществлению ими прав, в соответствии со ст. 209 ГК РФ. Отсутствует изломанность границ земельных участков.

              Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р ЕШ И Л:

             Отказать в первоначальном иске Петровой <данные изъяты> к Шодмонову <данные изъяты> о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и о признании права собственности на земельный участок.

             Встречный удовлетворить.

             1. Внести изменения в п. 1 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Шодмоновым <данные изъяты>, следующего содержания:

           ФИО2 продала Шодмонову <данные изъяты> часть, принадлежащего ей на праве собственности, земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, в следующих координатах:

2. Прекратить право собственности Шодмонова <данные изъяты> на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 640 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>.

3. Произвести раздел земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 640 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>; на два земельных участка установив описание земельных участков, образованных от раздела земельного участка с кадастровым номером №, следующим образом:

               - Образовать земельный участок, площадью 1 010 кв.м., по адресу: <адрес>, с координатами:

              - Образовать земельный участок, площадью 630 кв.м., по адресу: <адрес>, с координатами:

4. Признать право собственности Шодмонова <данные изъяты> на вновь образованный земельный участок, площадью 1 010 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства,    по адресу: <адрес>, с координатами:

5. Признать право собственности Петровой <данные изъяты> на вновь образованный земельный участок, площадью 630 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, с координатами:

             Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Каширский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                               С.В. Чутчев

Справка: Решение принято в окончательной форме    ДД.ММ.ГГГГ